新闻中心
二手房库存超20万套!重庆市场“不缺房”丨焦点
发表于:2021-3-18

被压制的重庆楼市似乎开始复苏了。

中房报记者 许倩丨北京报道

3月15日,重庆市以“二手房存量超20万套”再次登上热搜榜。这个数据几乎是成都二手房12万套加北京二手房9万套之和。

与此同时,在重庆二手房交易中部分中介公司(以贝壳系为主,包括链家、德佑、恩居、21世纪不动产等)调整了收费方式:收取客户2%佣金不变,卖方从免费变成需要向中介支付成交额1%服务费——此举被央视财经提及。

“平台上重庆库存的二手房源已经超过20万套,平均房源成交周期也已经超过3个月,在这样一个供需关系里,做出向买家收取中介费的变革。”贝壳重庆市场人士回应。

“这个数字我们也很吃惊,目前没看到官方数据。即便重庆真的有20万套库存,去年重庆二手房交易量有12万套,过去多年市场消化量一直这么大,所以20万去化周期也就1年多。重庆楼市还是比较稳定的,没有大起大落。”重庆中原地产一位研究部主管对中国房地产报记者表示。

事实上,早在2019年,重庆就被机构曝出二手房库存量巨大。数据显示,2019年10月重庆二手房挂牌数量突破12万套;2020年7月,数量逼近16万套。根据经济学基本规律,当商品供大于求时,会进入买方市场,从而买方更具有定价权。

不过今年2月以来,重庆无论是新房还是二手房,价格都在上涨。据国家统计局数据,2月份重庆新房环比上涨0.4%,同比上涨5.7%。二手房环比上涨0.2%,同比上涨0.7%。

被压制的重庆楼市似乎开始复苏了。

━━━━
谁在大量推房?

重庆市上次登上热搜是在去年上半年。上热搜原因是“重庆GDP超越广州”,但重庆的房子依旧不好卖。去库存是彼时重庆楼市面临的主要问题。

据链家统计,2019年3月,平台上重庆二手房挂牌数量接近6万套,7月突破10万套,10月突破12万套;到2020年4月,这一数据已达14万余套,7月份涨到15万套,11月份超过17万套,一年半时间增长了11万套。

重庆楼市一直奉行“天量供应”政策。数据显示,近10年来重庆土地出让面积(主城区)几乎一直保持全国第一。重庆主城区商品房无论是供应量还是销售量基本稳居全国第一,是四大一线城市“北京+上海+广州+深圳”总和还多。

有当地市场人士称,重庆抑制房价的方式“简单直接”,就是通过大量卖地、大量增加住房供应量,从而调控房价。而且,重庆本身高薪职位数量实在是太少,工资水平比不上成都,这也导致重庆房价一直很难上涨。重庆虽然不限购,但投资者进入也很难将房价炒得多高。

今年以来,重庆市二手房供应量还在上涨,并因“超过20万套”登上热搜。

重庆市一位市场人士称,一部分挂牌者是来自两三年前投资人群。两年禁售期满后,他们将房源推向了市场。如二手房挂盘量较大的重庆融创文旅城御林楼盘,首期2016年开盘,当时均价6000多元/平方米,彼时大量外地投资客涌入这个盘。如今,房子交楼满两年,业主们开始放盘了。

这部分人群占比并不多。中国房地产报记者查阅贝壳平台数据发现,目前重庆在贝壳平台挂牌的二手房共计16.46万套,其中,满2年房源仅有1.43万套,再加上满5年房源也才2.86万套。

另一部分则是重庆市本地住房改善型需求人群,他们卖房的目的多是以房换房,占了大多数。

以贝壳找房截至2021年2月18日公布成交二手房数据来看,重庆二手房依然是一个以刚需为主的城市。从成交总价段来看,100万元以内成交的二手房占比超过了50%,150万元以内占比近80%。从户型面积上看,90平方米以内成交占比高达60.37%,120平方米以内成交占比近9成(88.68%)。

渝北区以27.91%占比高居重庆二手房成交区域第一,渝北、南岸、江北、沙坪坝4个区域二手房成交总量占比近8成。渝北作为重庆向北10年城市发展最大的受益区域,二手房成交也是最活跃的区域。南岸区,江北区、沙坪坝区作为传统的新老城结合区域,同样也是二手房成交热点区域。

“重庆二手房市场挂牌量激增,主要因为近年来重庆改善性需求释放,本地人换房需求旺盛,大量房源被挂出,以及2017年提出两年限售房源解禁,大量房源集中进入市场,导致二手房库存持续累积。”诸葛找房研究院分析师陈霄对中国房地产报记者表示。

━━━━
被压制的重庆楼市要回暖吗?

转机似乎出现了。

这首先在开发商拿地端有了体现。2020年12月,重庆诞生新地王,楼面地价为13549元/平方米,这宗土地东紧临观音桥商圈。

今年春节后开年第一拍,2月19日,佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地,溢价率57.6%,再次刷新了西永大学城楼面价纪录。

同日,春风地产在彩云湖拿下地块,楼面价达到13257元/平方米,溢价率49%,这个楼面价能排重庆历史第四高位。

在整个2月份,重庆土地市场共成交地块为6宗,共计揽金34.806亿元,总计成交面积为443.54亩,未来可建体量为45.95万平方米,平均成交楼面价约为7956元/平方米。其中5宗二类纯居住用地,占比为83%;4宗地块溢价成交,平均溢价率约为35.4%。

这对市场是一个提振。重庆二手房市场成交开始加快,价格也有一定上涨。1月份重庆二手房成交量同比增加39%;2月份成交量环比大幅回升170%,已接近去年高峰期水平。当前重庆二手房均价11623元/平方米,环比上涨0.59%,同比上月上涨1.55%。

前述中原地产人士认为,去年底到今年,整个重庆房地产市场不管是房价还是交易量都控制在5%以内增加,整个市场都是在稳定增长。

“二手房库存量高,并不意味着重庆二手房市场出现危机,重庆房价仍处于稳中有升态势,尤其是在近两年来国家大力发展成渝经济圈等规划利好之下,重庆人口流入增加,整体来看重庆未来房地产市场可期。”陈霄认为。

的确,无论从经济实力、人口增量来看,重庆都有很大潜力。

2020年重庆市实现地区生产总值25002.79亿元,比上年增长3.9%。在全国城市排行榜中位居第五,仅落后于第四名广州约17亿元。近10年间,中国人口净流入超200万有6座城市,依次是天津、广州、成都、合肥、重庆和济南。人口正是决定需求重要因素之一。重庆人口持续增加,势必会带动需求上升,对城市房价影响不言而喻。

但重庆楼市发展模式有着属于符合重庆的独特风格,供给总是比需求大一些,市场并不缺房子。

(图片来源网络,版权属于作者)

分享到: