房产政策
行情观察:房价下行周期开启,这些热点城市最新行情解读
发表于:2021-11-8   来源:资讯来源于腾讯网

对于文内价格,如有异议,请阅读以下:

1.关于数据,首先澄清数据不是我们瞎编的,我们只是数据的搬运工,大家看到数据会觉得和自己的亲身感受差异巨大,这是因为本身平均数据就是吃大锅饭的数据,会受成交结构和成交价格影响,就比如你和马云的身家被平均了,懂吧。

2.大胡子说房的房价地图主要呈现主城区,部分主城区以外区域没有在地图上呈现。特别是一些飞地形式的区域,例如郑州上街区、广州的从化花都、杭州临安,以及类似于近两年县改区的济南章丘莱芜等。

3.图中黄褐色区域即为建筑物轮廓,可清晰看到各城市的建成区轮廓,看出城市的实际建成面积。城市发展迅速,而轮廓图有滞后性,不代表当前城市现状,仅供参考。

4.城市房价同比是和去年当月对比,环比是和上月对比。

楼市点评

1、10月,终于,房价松动得非常热烈,下跌速度快、幅度也猛!

一线城市中,看似只有北京环比在下跌,但实际上广州的个盘降幅非常猛,但主要还是集中在新房。

黄埔科学城个别盘从4万跌到全款只要3.6万,降价4000,番禺的个盘房价也开始松动,降幅在2-4000不等。

新房都在降价,自然就挤压了二手房的生存空间,10月广州共成交二手房5253套,环比下降15.25%,同比下降50.91%。

广州之前出了一批二手房指导价,出台指导价的小区降幅也比较明显,当前的广州楼市已经处于买方市场,已经到了可以进场捡漏的时机了。

看回北上,上海房价还在涨,和北京的下跌对比有点惨烈,但上海的涨幅其实已经收紧,整体市场比较平静,前几天刚遇到疫情,估计这个月数据会出现环比下跌的情况了。

而北京又遇到一小波疫情反弹,加上年底影响,大家观望情绪持续发酵,估计才影响的短期房价走势,北上还是可以继续观望一会。

深圳9月份才恢复了挂牌均价,这样的价格看看就算了,毕竟深圳已经执行二手房指导价,现在看到的也都不是真实市场出现的。

我们经常去跑市场,知道深圳真实的市场是什么情况,哪怕成交量大跌,深圳也如同傲娇的孔雀,始终没有低下她高傲的头颅。

现有的二手房挂牌均价中,南山、福田、宝安,都必须往上加个2-3万才是市场真实价格,除了盐田和坪山,其他区域也得加上个1-1.5万才是真实价格。

加上之后再掂量掂量自己的资金预算再考虑入场吧。

2、10月跌幅最惨烈的有西安、南昌、中山、东莞、宁波、烟台、芜湖

烟台、芜湖虽然没有在地图上显示,但实际上这两个城市跌幅也挺猛,烟台环比下跌9.39%,芜湖下跌5.93%,算是比较猛烈的。

芜湖其实代表了很多三四线城市,这波跌幅抛开此前上涨过猛现在回调的因素,首当其冲下跌的还是三四线城市。

不过跌幅去到9%以上的,还不是10月份最惨烈的数据,最惨的还是西安,跌幅高达11.34%,西安此前是连续上涨60几个月,没想到1个月给干翻了超过10%的涨幅,可见这次调控力度之猛。

西安从7月份开始加码调控,公布了102个小区二手房指导价格,致很多二手房销售平台连夜整改,下架价格虚高房源。

调控的威力是越来越猛,西安估计得歇好一会了,所以短期西安市场还是可以以观望为主。

中山10月份的跌幅也超过7%,这也是一个值得关注的信号。

中山一直在炒得概念就是深中通道,主打深圳西的噱头,这已经收割过一波又一波的韭菜了,越是临近深中通道开通,炒作越猛,但就从数据来看,本地客户似乎还是不买单。

本身深圳就比较冷,现在去炒作深中通道不合时宜,情绪卡在那,如果没有利好消息推动,不太可能会有成交和价格的起色,我们对中山的态度是,不是完全没有价值,但现在进场马鞍岛,已经有接盘的意味了。

3、南京、合肥,杭州这三座网红“炒房”城市,仅有杭州有松动。

杭州如果是炒房网红城市第一名,那么南京和合肥应该能排到第二和第三。

上周刚从南京、合肥、镇江考察回来,了解到了真实的市场,确实有部分和数据反馈很匹配。

南京还是最坚挺,网红版块南部新城仍然要摇号,明目张胆加装修包还要加上8成首付,依旧热闹。

就连江宁区新概念版块未来科技城,加上装修包也敢卖到3.6万,而且还是大户型400万起,依旧摇号。

江北核心区还在发展中的,一样卖到4万,还一堆人去看房摇号,调控似乎和南京无关,市场热度依旧没降,二手房依旧坚挺,也符合10月南京环比微涨的迹象。

和南京相比,合肥有在微调,核心区仍然没有房,但二手房有松动空间,部分版块的二手房有2-30万,最高有70万的溢价空间,但优惠大的,基本需要全款。

如果能接受全款的,合肥现在是可以捡漏入场。合肥多数是集团办学,加上近期传言的教师轮岗对合肥一些高价的*房还是有些影响,所以或多或少已经有了溢价空间。

但也确实不太推荐大家现在去杀入所谓有双*的*房,在房价已经是高位的现在,有风险。

杭州作为网红炒房城市,在多重的调控打击下,回调还是非常明显,网红盘打新热度也降低了,虚高的二手房房价也有松动,但想彻底回归常态周期太长,杭州还值得进一步观望。

4、海口仍在涨,冬季是海南成交的旺季

海口房价仍然在上涨,从去年开始,海口房价一直呈现上涨趋势。

主要小趋势是海口的供需确实也失衡,海口已经很少供应住宅用地,改善需求也好刚需也好,都在翘首以盼。

众所周知,海口的调控政策严厉程度堪比一线,但依旧还能保持稳步上涨,初步判断还是本地市场的需求迸发。

其次就是海南有自贸港的利好加持,大家都想在海南整上一张门票,也会吸引到人才的落户购房。

而回归到整个海南,冬季本就是海南的旺季,北方已经开始陆续供暖,一大批候鸟又会飞到海南避寒,也会进一步促进成交,拉高价格。

海南价值我们一直看好,海南的气候是全国养老旅居的首选,而东线的卓越海景,又是中国中产乃至富豪阶层的度假享受,短期度假,长期持有升值。

这是海南房产的价值,持续长期看好。

深圳

深圳10月均价为65724元/㎡

同比下跌16.51%,环比上涨0.2%

北京

北京10月均价为67454元/㎡

同比上涨6.14%,环比下跌3.2%

上海

上海10月均价为66256元/㎡

同比上涨12.62%,环比上涨2.35%

厦门

厦门10月均价为52736元/㎡

同比上涨9.48%,环比上涨6.73%

广州

广州10月均价为43293元/㎡

同比上涨12.89%,环比上涨0.74%

南京

南京10月均价为35995元/㎡

同比上涨8.09%,环比上涨0.97%

杭州

杭州10月均价为37925元/㎡

同比上涨17.85%,环比下跌2.67%

福州

福州10月均价为25854元/㎡

同比上涨0.74%,环比下跌3.88%

天津

天津10月均价为27246元/㎡

同比上涨3.22%,环比上涨0.25%

宁波

宁波10月均价为24700元/㎡

同比上涨1.62%,环比下跌-5.3%

苏州

苏州10月均价为21899元/㎡

同比下跌2.85%,环比下跌1.41%

珠海

珠海10月均价为26257元/㎡

同比上涨12.72%,环比下跌-2.86%

青岛

青岛10月均价为21120元/㎡

同比下跌-1.72%,环比上涨-4.15%

武汉

武汉10月均价为19159元/㎡

同比上涨0.73%,环比下跌-4.69%

济南

济南10月均价为17094元/㎡

同比下跌-3.46%,环比下跌-4.31%

合肥

合肥10月均价为21455元/㎡

同比上涨22.83%,环比下跌-2.13%

成都

成都10月均价为17017元/㎡

同比下跌-1.35%,环比上涨1.12%

海口

海口10月均价为19311元/㎡

同比上涨23.86%,环比上涨1.41%

西安

西安10月均价为16182元/㎡

同比上涨1.3%,环比下跌-11.34%

石家庄

石家庄10月均价为13934元/㎡

同比下跌-5.7%,环比下跌-5.19%

郑州

郑州10月均价为14168元/㎡

同比上涨3.89%,环比下跌-0.77%

昆明

昆明10月均价为14326元/㎡

同比上涨0.49%,环比下跌-3.26%

南昌

南昌10月均价为13549元/㎡

同比上涨2.21%,环比下跌-7.96%

重庆

重庆10月均价为13473元/㎡

同比上涨8.23%,环比上涨0.04%

沈阳

沈阳10月均价为12161元/㎡

同比上涨4.8%,环比下跌-3.21%

长沙

长沙10月均价为11257元/㎡

同比下跌-0.56%,环比下跌-0.6%

哈尔滨

哈尔滨10月均价为10724元/㎡

同比下跌-2.42%,环比上涨6.29%

贵阳

贵阳10月均价为9389元/㎡

同比下跌-2.23%,环比上涨0.13%

大湾区

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