房产政策

版权声明:本文仅供交流学习,版权归属原作者,部分文章推送时未能及时与原作者取得联系,若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知,我们将立即删除。
注明:本转载内容仅供学习参考!

      1.二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是卖方提高房价拒绝履行原合同,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期办理贷款手续,进而无法履行合同。另一部分原因是买方在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而要求解除合同,返还定金或者购房款等等。还有一些是部分中介机构提供的合同文本的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,比如首付款的支付时间、办理还款解押手续的时间、办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。

 

      2.合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行,当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖。(民事诉讼法司法解释第十八条)

      3.涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值,或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任,因此即使买方自身没有落户的需求,也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍,以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务,从现实情况来看,该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后按日计算,卖方一旦未履行迁出义务,将承担较高金额的违约金。

      4.出卖人将房屋出售后又转卖他人,后买受人是否尽到必要的审查义务,是否支付了合理对价,以及其与出卖人是否存在特殊关系等,均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。(云南省昆明中院(2012)昆民一终字第35号)

      5.在顶名办理购房及按揭贷款的情形下,顶名方主张顶名协议无效,并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的,法院应查明双方达成的顶名协议内容,以及顶名协议是否为其真实意思表示,是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下,应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。((2011)河民初字第406号)

      6.房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”,并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户,损害了国家利益,相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的,继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的,应认定为对“阴合同”相关内容的变更。((2012)海民初字第2192号)

      7.银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务,且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的,可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理,允许当事人解除合同,购房人不承担违约责任。((2010)佛中法民一终字第1761号)

      8.买卖双方以逃避国家房地产交易税收为目的而达成的更名条款无效后,如不影响双方合同交易目的的实现,且其他条款的继续履行无损公共利益,则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发,应支持双方根据合同目的,并依照合同其他有效条款继续履行。((2012)扬民终字第0058号)

图片

案例:出卖人违约拒绝卖房,法院判令继续履行

 

(本案主要揭示了不诚信的售房夫妻,一方以不知情为由请求确认合同无效被驳,并被判令承担违约责任。)

 

基本案情:

      本案的当事人主要有买房人张某,卖房人杨某和王某夫妻、某地产中介公司。2015年10月14日,张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后,杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套,房屋总价为92万元,签订本合同时支付定金1万元,首付款60万元、拟贷款32万元,首付款支付时间为2015年11月16日,杨某于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的,张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失,违约责任为房屋总价的20%,并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金1万元交予王某,王某为张某出具了定金收条。另,杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定,房屋买卖合同签订后,因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等,某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还,张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。

      同年11月初,张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。杨某提出由于张某未向其支付定金1万元,构成违约,故其可以解除合同。原审审理中,经法院询问,杨某明确表示不同意继续履行合同;同时,杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可,因密云区房价上涨,涉案房屋亦增值。本案审理中,王某以确认合同无效纠纷为由,向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后,于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金18.4万元,居间服务费1.3 万元。一审法院按照合同约定判令杨某支付违约金18.4万元,赔偿居间服务费1.3 万元。杨某不服提出上诉,二审法院予以维持。

      法官说法:

      本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件,法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理:

      一是在买房人请求继续履行的情况下,只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”,据此主张继续履行的,存在以下情形之一时,法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求,判令出卖人及其配偶共同办理过户手续:1.买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2.买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3.出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实,除当事人签署的相关书面文件之外,也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。

      二是在买房人请求解除合同,要求卖房人承担违约责任的情况下,亦要根据其具体诉讼请求予以处理,一般有以下两种情况:1.要求根据合同约定支付一定数额的违约金,对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整,而后根据案件具体情况确定违约金数额;2.除要求支付违约金外,还请求赔偿相应的房屋差价损失,对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。

温馨提示:

      1.买房人在购买房屋时,一定要核实是否属于夫妻或者家庭共有房屋,对于上述房屋一定要求其配偶或者共有人签字或者出具书面意见,以免在履行过程中出现纠纷,能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”,是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同,而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿,上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。

      2.所以,选择合法合规的二手房交易资金监管对买卖双方很重要,如果交易成功,房款才会划转给卖方,如果交易失败,房款则原路返还给买方,很好保障了买卖双方的权益。


 

资金监管  选择我决定


资金监管
保障二手房交易资金的安全
不管是全款还是贷款
都可以通过资金监管保障安全


钱房两清   住房担保来护航
  


    资金监管确保买卖双方“一手钱  一手证”“钱房两清”。只有房子过户成功,交易保证机构“龙岩住房担保公司”才会将交易资金划转给卖方;如果交易失败,监管资金则原路返还。
需要贷款的买方,可体验“先放贷 后过户”的创新模式。即房子过户之前,银行先行发放买方的贷款到监管账户,龙岩住房担保公司在确保买方房款足额到位后,办理过户,过户成功后2个工作日内,住房担保公司转付房款给卖方。


 还等什么   赶紧联系我们吧!